A gestão eficiente da manutenção predial é fundamental para preservar a segurança, o desempenho e a durabilidade dos ativos de um edifício. Para isso, existem três abordagens principais: manutenção preventiva, preditiva e corretiva. Cada uma delas tem objetivos, métodos e momentos ideais para aplicação.
Manutenção preventiva
A manutenção preventiva é programada para ocorrer em intervalos regulares, independentemente do estado atual do equipamento. Seu objetivo é evitar falhas, prolongar a vida útil dos ativos e garantir o funcionamento contínuo.
Exemplos de manutenção preventiva:
- Revisão periódica de elevadores
- Limpeza de filtros de ar-condicionado
- Lubrificação de motores
- Inspeção elétrica trimestral
Vantagens:
- Reduz a probabilidade de falhas inesperadas
- Melhora a segurança operacional
- Mantém a conformidade com normas técnicas
Desvantagem:
- Pode gerar custos desnecessários caso o equipamento ainda esteja em boas condições no momento da manutenção.
Manutenção preditiva
A manutenção preditiva utiliza dados coletados por sensores, inspeções técnicas e softwares para prever quando uma falha pode ocorrer. Assim, a intervenção é realizada somente quando necessária.
Exemplos de manutenção preditiva:
- Monitoramento de vibração em motores
- Análise termográfica em quadros elétricos
- Testes de óleo lubrificante em geradores
Vantagens:
- Reduz custos com manutenções desnecessárias
- Minimiza paradas inesperadas
- Aumenta a vida útil dos ativos
Desvantagem:
- Exige investimento em tecnologia e capacitação da equipe.
Manutenção corretiva
A manutenção corretiva é realizada após a falha do equipamento ou sistema. Pode ser planejada (quando há tempo para programar) ou não planejada (em casos emergenciais).
Exemplos de manutenção corretiva:
- Troca de lâmpadas queimadas
- Substituição de peças defeituosas em bombas hidráulicas
- Reparo de portas automáticas danificadas
Vantagens:
- Necessária para restaurar o funcionamento em casos de falha
- Útil para itens de baixo custo cuja substituição preventiva não é viável
Desvantagem:
- Pode gerar interrupções na operação e custos emergenciais elevados.
Como escolher o tipo ideal de manutenção
A escolha depende de fatores como criticidade do equipamento, orçamento disponível, nível de automação da edificação e exigências legais. Em muitos casos, a combinação das três abordagens oferece os melhores resultados.
Conclusão prática
Um plano de manutenção bem estruturado deve equilibrar os três tipos de manutenção para reduzir custos, aumentar a eficiência e garantir a segurança dos ocupantes.
A Sannor ajuda empresas a definir e implementar estratégias de manutenção sob medida, alinhadas às necessidades operacionais e orçamentárias.